Direkt ausrechnen statt selbst rechnen
Der Indexmietrechner wendet dieselbe Formel an, die dieser Artikel Schritt für Schritt herleitet — mit den amtlichen VPI-Monatswerten (Destatis, Basis 2020 = 100), Schwellenwert-Prüfung nach BGH-Rechtsprechung und vollständigem Rechenweg. Kostenlos und ohne Anmeldung.
Indexmiete im Gewerbe: Was hinter der Zahl steckt
Wenn Ihre Gewerbemiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt ist, steigt (oder sinkt) sie nicht willkürlich, sondern nach einer festen Rechenregel. Grundlage ist eine Wertsicherungs- bzw. Indexklausel in Ihrem Mietvertrag. Diese Klausel unterliegt in der Gewerbemiete dem Preisklauselgesetz (PrKG) – nicht dem § 557b BGB, der ausschließlich für Wohnraum gilt. Der Unterschied ist wichtig: Die Wohnraum-Indexmiete nach § 557b BGB folgt eigenen, engeren Regeln; im Gewerbe gelten stattdessen die Anforderungen des PrKG und vor allem das, was Ihr Vertrag konkret vereinbart. 3,4
Grundsätzlich sind Preisklauseln in Deutschland verboten (Preisklauselverbot, § 1 PrKG) – mit Ausnahmen. Für Gewerbemietverträge greift die Ausnahme für langfristige Verträge (§ 3 PrKG): zulässig ist eine Indexklausel u. a. dann, wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet, der Vertrag auf mindestens zehn Jahre geschlossen ist oder eine Partei die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre verlängern kann. Zusätzlich darf die Klausel keinen Vertragsteil unangemessen benachteiligen (§ 2 PrKG): Eine Klausel, die nur Erhöhungen, aber keine Senkung bei Preisrückgang vorsieht, gilt als unangemessen – die Anpassung muss grundsätzlich in beide Richtungen wirken. 4,5
Praxis-Hinweis für Mieter
Selbst wenn eine Klausel gegen das PrKG verstößt, wird sie nicht automatisch von Anfang an unwirksam. Nach § 8 PrKG bleibt sie wirksam, bis ein Verstoß rechtskräftig festgestellt ist – und dann erst ab diesem Zeitpunkt (ex nunc). Zahlungen aus der Vergangenheit bleiben also regelmäßig bestehen. 6
Welcher Index gilt – und wie Sie ihn ablesen
Maßgeblich ist in aller Regel der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Der VPI wird monatlich veröffentlicht; seit der Umstellung 2023 gilt das Basisjahr 2020 = 100. Ein Indexstand von z. B. 125,0 bedeutet also: Die Verbraucherpreise liegen 25 % über dem Durchschnitt des Jahres 2020. 1
Wichtig: Prüfen Sie im Vertrag, welcher Indexstand genau gemeint ist (welcher Monat als Ausgangswert) und welches Basisjahr die Klausel nennt. Ältere Verträge verweisen teils auf frühere Basisjahre (2015, 2010). Die aktuellen und historischen Werte finden Sie tagesaktuell bei Destatis; verlassen Sie sich nicht auf Zahlen aus Zweitquellen. 2
Die Formel
So rechnen Sie
Prozentuale Indexveränderung = (neuer Index − alter Index) ÷ alter Index × 100. Neue Miete = alte Miete × (neuer Index ÷ alter Index). Der „alte Index“ ist der Stand zum Startzeitpunkt (Vertragsbeginn oder letzte Anpassung), der „neue Index“ der Stand zum aktuellen Anpassungszeitpunkt. 1
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
Die folgenden Indexstände sind illustrative Beispielwerte – Ihre echten Werte lesen Sie bei Destatis ab. 2
| Größe | Wert (Beispiel) |
|---|---|
| Alte Netto-Kaltmiete | 2.000,00 € |
| Alter Index (letzte Anpassung) | 116,5 |
| Neuer Index (heute) | 125,0 |
| Indexveränderung in % | (125,0 − 116,5) ÷ 116,5 × 100 ≈ 7,30 % |
| Neue Netto-Kaltmiete | 2.000 € × (125,0 ÷ 116,5) ≈ 2.145,92 € |
| Erhöhung monatlich | ≈ 145,92 € |
Beispielrechnung mit illustrativen VPI-Werten (Basis 2020 = 100).
- Indexänderung prüfen: 125,0 − 116,5 = 8,5 Punkte; das sind 8,5 ÷ 116,5 = 7,30 %.
- Schwelle prüfen: Viele Klauseln greifen erst ab einer Anpassungsschwelle (z. B. „ab 5 % Indexänderung“). 7,30 % liegt darüber – die Anpassung ist auslösbar.
- Neue Miete: 2.000 € × 1,0730 = 2.145,92 €. 4
Voll- vs. anteilige Anpassung, Schwellen und Zeitpunkt
- Volle Anpassung: Die Miete verändert sich um den gesamten Prozentsatz (im Beispiel +7,30 %).
- Anteilige Anpassung: Manche Klauseln geben nur einen Teil weiter, z. B. 80 % → 145,92 € × 0,80 = 116,74 € Erhöhung.
- Anpassungsschwelle: Erst wenn der Index sich um den vereinbarten Prozentsatz/Punktwert verändert hat, darf angepasst werden.
- Zeitpunkt & Ankündigung: Prüfen Sie, ob die Anpassung automatisch eintritt oder erst nach schriftlicher Geltendmachung (mit Angabe der alten/neuen Indexstände und der Rechnung). 4
Was Sie als Mieter konkret gegenprüfen sollten
- Ist die 10-Jahres-Bindung (§ 3 PrKG) tatsächlich erfüllt?
- Wirkt die Klausel in beide Richtungen (auch Senkung)?
- Stimmen Ausgangsindex und Anpassungsindex mit dem Vertrag überein?
- Wurde eine Schwelle vereinbart – und ist sie überschritten?
- Ist die Erhöhung korrekt angekündigt und berechnet? 2,4,5
Eine KI-Vertragsanalyse wie die von Boomerent liest genau diese Parameter aus Ihrem Vertrag aus und markiert Auffälligkeiten – bevor Sie eine Nachzahlung akzeptieren.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Wie oft darf die Indexmiete angepasst werden?
Das richtet sich im Gewerbe primär nach Ihrem Vertrag. Anders als bei der Wohnraum-Indexmiete (§ 557b BGB: mindestens ein Jahr unverändert) gibt es im Gewerbe keine gesetzliche Jahresfrist; üblich sind vertragliche Regeln wie „einmal jährlich“ oder „bei Überschreiten einer Indexschwelle“. Prüfen Sie deshalb die konkrete Klausel.3
Welcher Index gilt?
In der Regel der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamtes, aktuell mit Basisjahr 2020 = 100. Entscheidend ist aber der im Vertrag benannte Index samt Basisjahr – ältere Verträge können auf frühere Basisjahre verweisen.1,2
Muss eine Indexklausel auch Senkungen zulassen?
Ja – und sie muss es können. Nach § 2 PrKG ist eine Klausel unangemessen, die nur Erhöhungen, aber keine Senkungen bei fallenden Preisen zulässt. Fällt der VPI, kann die Miete nach einer korrekt formulierten Klausel also sinken.5
Ist meine Indexklausel automatisch unwirksam, wenn sie fehlerhaft ist?
Nein. Nach § 8 PrKG bleibt die Klausel wirksam, bis ein Verstoß rechtskräftig festgestellt ist – und wird dann erst ab diesem Zeitpunkt unwirksam, nicht rückwirkend. Lassen Sie Zweifel daher frühzeitig prüfen.6
Quellen
- 1Verbraucherpreisindex und Inflationsrate (Basisjahr 2020 = 100) — Statistisches Bundesamt (Destatis), abgerufen am 2026-07-06
- 2Verbraucherpreisindex insgesamt (monatliche Indexstände) — Statistisches Bundesamt (Destatis), abgerufen am 2026-07-06
- 3§ 557b BGB – Indexmiete (Wohnraum) — Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 2026-07-06
- 4§ 2 PrKG – Ausnahmen vom Preisklauselverbot (u. a. Symmetrieerfordernis) — Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 2026-07-06
- 5§ 3 PrKG – Langfristige Verträge (10-Jahres-Voraussetzungen) — Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 2026-07-06
- 6§ 8 PrKG – Unwirksamkeit der Preisklausel (ex nunc ab rechtskräftiger Feststellung) — Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 2026-07-06
Co-Founder, Boomerent
Co-Founder von Boomerent, promoviert (PhD, Universität Tor Vergata, Rom) im Bereich Künstliche Intelligenz und Machine Learning. Über 10 Jahre Erfahrung in Automation, KI und Software, in Wirtschaft und Forschung — an der TH Wildau sowie als KI-Consultant bei adesso und Sixt; daneben hat er Startups wie notivo und markencheck.ai gegründet. Bei Boomerent entwickelt er die KI, die Verträge, Kosten und Fristen ausliest und analysiert. Schreibt darüber, was diese Analyse in echten Verträgen zutage fördert: Betriebskosten, Klauseln und Fristen.