Wartungskosten im Gewerbemietvertrag: Braucht die Klausel eine Obergrenze?

Worum der Streit geht

Wartungskosten stehen in fast jedem Gewerbemietvertrag: die jährliche Prüfung der Lüftungsanlage, die Sprinklerwartung, der Aufzugsvertrag. Umstritten ist nicht, ob solche Kosten umgelegt werden dürfen, sondern wie die Klausel dafür aussehen muss. Konkret: Braucht sie eine betragsmäßige Obergrenze, damit der Mieter absehen kann, worauf er sich einlässt?

Vier obergerichtliche Entscheidungen aus den vergangenen achtzehn Monaten beantworten diese Frage gegensätzlich. Der Bundesgerichtshof hat noch nicht entschieden, die Revision ist zugelassen. ⁷

Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung

Die Abgrenzung trägt den gesamten Streit, deshalb zuerst:

Wartung meint planmäßig wiederkehrende, vorbeugende Maßnahmen. Eine Lüftungsanlage wird jährlich geprüft, Filter werden getauscht, die Funktion wird dokumentiert. Diese Kosten fallen regelmäßig an und lassen sich der Höhe nach abschätzen.

Instandsetzung beseitigt Mängel und Schäden, die bereits eingetreten sind. Wann eine Anlage ausfällt und was die Reparatur kostet, weiß vorher niemand. ⁹

Rechtlich ist diese Grenze deshalb bedeutsam, weil die Erhaltung der Mietsache nach § 535 BGB Sache des Vermieters ist. Was der Mieter davon übernehmen soll, muss der Vertrag ausdrücklich regeln. Und § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von den Betriebskosten ausdrücklich aus. ^2,3

Was der BGH bereits entschieden hat

Für die Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen gilt seit 2012 eine klare Grenze. Der BGH formuliert sie so: Die Übertragung dieser Last ist „nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt". Fehlt der Deckel, benachteiligt die Klausel den Mieter unangemessen und ist nach § 307 BGB unwirksam. ^1,4 Diese Linie hat der BGH 2014 bestätigt. ⁵

Der entscheidende Punkt für die heutige Debatte: In jener Entscheidung war die Wartung technischer Einrichtungen gemeinsam mit der Instandhaltung in einer Klausel geregelt. Der BGH kippte die Klausel insgesamt und musste deshalb nicht beantworten, ob eine reine Wartungsklausel für sich genommen eine Obergrenze braucht. Genau diese Lücke füllen die Oberlandesgerichte nun unterschiedlich. ^4,7

Vier Urteile, zwei Antworten

Stand: August 2026. ^6,7,8,9

Rostock und München sehen keinen wesentlichen Unterschied zur Instandhaltung. Auch Wartungskosten seien, gerade bei komplexen Gemeinschaftsanlagen, für den Mieter nicht verlässlich kalkulierbar. Eine unbegrenzte Umlage benachteilige ihn deshalb unangemessen. Das OLG München ordnet die Wartung zudem der Erhaltungspflicht zu und wendet die BGH-Grundsätze unmittelbar an. ^6,8

Karlsruhe widerspricht: Wartung sei etwas anderes. Weil die Maßnahmen planbar wiederkehren und gerade nicht der Beseitigung von Schäden dienen, seien die Kosten vorhersehbar. Damit handele es sich um gewöhnliche Betriebskosten, und für die verlangt das Gesetz keine Deckelung. ⁹

Wenn die Klausel Wartung und Instandhaltung mischt

Viele Verträge regeln beides in einem Satz: „Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung der technischen Anlagen". Das OLG Rostock hat für diesen Fall den sogenannten Blue-Pencil-Test angewendet. Streicht man das Wort „Wartung", bleibt eine Regelung übrig, die aus sich heraus verständlich ist und einen eigenen Anwendungsbereich behält. Die Klausel fällt dann nicht vollständig weg, sondern gilt ohne den Wartungsteil weiter. ⁶

Praktisch heißt das: Ob eine Klausel ganz oder nur teilweise unwirksam ist, hängt an ihrem Satzbau. Zwei Verträge mit demselben wirtschaftlichen Inhalt können unterschiedlich ausgehen, weil der eine trennt, was der andere zusammenzieht.

Was in echten Verträgen steht

In den Gewerbemietverträgen, die wir bei Boomerent analysieren, sind Wartungsklauseln ohne betragsmäßige Begrenzung keine Randerscheinung. Typisch ist eine Formulierung, die die Wartung technischer Anlagen pauschal dem Mieter zuweist, ohne die betroffenen Anlagen einzeln zu benennen und ohne eine Höchstgrenze zu setzen. Ebenso häufig steht die Wartung in einem Atemzug mit Instandhaltung und Instandsetzung, also genau in der Konstellation, über die die Gerichte streiten.

Auffällig ist außerdem, wo die Wartung im Vertrag auftaucht. Oft nicht als eigene Position, sondern unter den „sonstigen Betriebskosten", der Auffangposition Nr. 17 des BetrKV-Katalogs. Dafür gilt unabhängig von der Obergrenzen-Frage: Umlagefähig ist sie nur, wenn die einzelnen Kostenarten konkret benannt sind. Eine Pauschalformulierung genügt nicht. Mehr dazu im Überblick über die umlagefähigen Betriebskosten im Gewerbe. ³

Woran Sie Ihre Klausel einordnen können

Vier Fragen helfen bei der ersten Einordnung:

1. Steht Wartung überhaupt im Vertrag? Ohne ausdrückliche Vereinbarung bleibt die Erhaltungspflicht beim Vermieter (§ 535 BGB). Was der Vertrag nicht benennt, ist nicht umlagefähig. ²
2. Sind die Anlagen einzeln aufgeführt? Eine Klausel, die nur „Wartung technischer Anlagen" sagt, ist etwas anderes als eine Aufzählung von Lüftung, Aufzug, Brandmeldeanlage und Sprinkler.
3. Gibt es eine Obergrenze? Ein Prozentsatz der Jahresmiete oder ein absoluter Betrag. Fehlt beides, betrifft Sie der geschilderte Streit unmittelbar.
4. Steht die Wartung allein oder zusammen mit der Instandhaltung? Davon hängt ab, welcher Teil der Klausel im Streitfall überhaupt zur Debatte steht. ⁶

Wie es weitergeht

Die Revision zum BGH ist zugelassen. Eine höchstrichterliche Klärung ist damit absehbar, ihr Ausgang aber offen. ⁷

Für Mieter mit laufenden Verträgen ist der sinnvolle erste Schritt, den eigenen Vertrag genau zu kennen: ob eine Wartungsklausel existiert, welche Anlagen sie erfasst, ob sie eine Grenze setzt und wie sie sprachlich mit der Instandhaltung verbunden ist. Diese vier Angaben entscheiden darüber, ob die kommende BGH-Entscheidung für Sie überhaupt eine Rolle spielt.

Ob sich daraus im Einzelfall Ansprüche ergeben, hängt von Vertragstext, Gerichtsstand, Abrechnungszeitraum und Verjährung ab und gehört in die Hand einer Anwältin oder eines Anwalts.