Konkurrenzschutz im Gewerbemietvertrag: Sie sind auch ohne Klausel geschützt

Die meisten Gewerbemieter suchen bei Konkurrenz im eigenen Haus zuerst im Mietvertrag nach einer Konkurrenzschutzklausel – und geben auf, wenn keine drinsteht. Das ist der teuerste Irrtum in diesem Bereich: Im Gewerbemietrecht besteht ein Konkurrenzschutz auch dann, wenn die Parteien darüber nichts vereinbart haben. Dieser Beitrag ordnet ein, was der Schutz umfasst und wo seine Grenzen liegen: allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Der Schutz steht nicht im Vertrag, sondern im Vertragszweck

Wer Räume zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts mietet, mietet nicht nur Fläche, sondern die Möglichkeit, dort dieses Geschäft zu betreiben. Aus dieser Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB), leitet die Rechtsprechung den sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ab. ³

Er verpflichtet den Vermieter, den Mieter nicht durch eigene weitere Vermietungen der unmittelbaren Konkurrenz auszusetzen – ohne dass es dafür einer ausdrücklichen Vereinbarung bedarf. Der Schutz ist damit kein Bonus, den man sich verhandeln muss, sondern der Normalfall, von dem abgewichen werden müsste.

Wie weit der Schutz reicht – und wo er endet

Der Konkurrenzschutz ist kein Gebietsschutz. Er erfasst nach der Rechtsprechung Räume desselben Hauses und unmittelbar benachbarte Grundstücke, soweit sie dem Vermieter gehören. Eröffnet ein Wettbewerber zwei Häuser weiter auf fremdem Grund, hilft er nicht.

Drei Einschränkungen sind für die Einordnung wesentlich:

1. Es geht um das Hauptsortiment, nicht um jede Überschneidung. Ein Randsortiment, das sich zufällig berührt, begründet nicht ohne Weiteres einen Verstoß.
2. Der Maßstab ist der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck. Was im Vertrag als Geschäftszweck steht, bestimmt, wogegen geschützt wird – ein weit gefasster Zweck schützt breiter, ein eng gefasster enger.
3. Es bleibt eine Einzelfallbetrachtung. Wie weit der Schutz im konkreten Fall trägt, ob er eingeschränkt ist oder ausnahmsweise ganz entfällt, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ein Verstoß ist ein Mangel der Mietsache

Der praktisch wichtigste Punkt: Verletzt der Vermieter den Konkurrenzschutz, ist das kein bloßer Vertragsverstoß neben der Miete, sondern kann einen Mangel der Mietsache begründen. Der BGH hat entschieden, dass die Verletzung einer im Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel einen Mangel darstellt, der zur Minderung der Miete führen kann – maßgeblich ist, ob die Tauglichkeit der Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist (§ 536 Abs. 1 BGB). ^1,4

Damit stehen dem Mieter die mietrechtlichen Mängelrechte offen: Minderung, daneben Schadensersatz, und – nach Abmahnung und wenn die Voraussetzungen vorliegen – die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB. ⁶

Die Höhe einer Minderung lässt sich nicht aus einer Tabelle ablesen. Sie richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung; im Gewerbe ist der Anknüpfungspunkt regelmäßig die tatsächliche wirtschaftliche Auswirkung der neuen Konkurrenzsituation.

Einkaufszentrum: die Kombination kippt die Klausel

In Einkaufszentren schließen Formularmietverträge den Konkurrenzschutz üblicherweise aus. Gleichzeitig verpflichten sie den Mieter, sein Geschäft offenzuhalten und ein bestimmtes Sortiment zu führen. Beides zusammen ergibt eine unangenehme Lage: Betreiben müssen, Sortiment nicht wechseln dürfen – und daneben zieht die direkte Konkurrenz ein.

Der BGH hat dieser Konstruktion 2020 eine Grenze gezogen. Entscheidend ist die Zusammenschau: ^2,5

• Eine formularmäßige Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist für sich genommen im Regelfall wirksam.
• Eine formularmäßige Sortimentsbindung ist für sich genommen ebenfalls nicht unangemessen.
• Auch eine Freistellung vom Konkurrenzschutz ist für sich genommen nicht ohne Weiteres unwirksam.
• Werden aber in einem typischen Einkaufszentrum jeglicher Konkurrenzschutz ausgeschlossen und zugleich eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt, benachteiligt diese Kombination den Mieter unangemessen und ist nach § 307 BGB unwirksam.

Im selben Zusammenhang hat der BGH klargestellt, dass ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen kann. ²

Ihre Kontrollpunkte

Vier Fragen helfen bei der ersten Einordnung des eigenen Vertrags:

1. Wie ist der Nutzungszweck formuliert? Er bestimmt die Reichweite des Schutzes. Je präziser das eigene Geschäft beschrieben ist, desto klarer die Abgrenzung zur Konkurrenz.
2. Steht ein Konkurrenzschutz drin – oder ein Ausschluss? Beides ist aufschlussreich. Fehlt beides, gilt der vertragsimmanente Schutz.
3. Gibt es eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung? Falls ja und falls zugleich der Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist, betrifft Sie die Rechtsprechung zur unwirksamen Kombination unmittelbar.
4. Gehört dem Vermieter die Nachbarfläche? Der Schutz endet an fremdem Eigentum – wem das Nachbargrundstück gehört, entscheidet mit.

Nebenbei: Dieselbe BGH-Entscheidung befasst sich auch mit Anforderungen an die Vertragsform. Was dabei seit der Textform-Reform gilt, steht im Beitrag zur Schriftform im Gewerbemietvertrag.

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