Schriftform im Gewerbemietvertrag: Was seit der Textform-Reform gilt

Das Wichtigste in Kürze

• Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit die Textform (E-Mail, PDF) statt der strengen Schriftform mit Originalunterschriften. ^2,6
• Für Altverträge galt das alte Schriftformrecht übergangsweise weiter – aber nur „bis einschließlich 1. Januar 2026“. Heute gilt das Textform-Regime für alle Gewerbemietverträge. ⁵
• Die Rechtsfolge eines Formverstoßes ist unverändert scharf: Der Vertrag gilt für unbestimmte Zeit und ist ordentlich kündbar – trotz vereinbarter Festlaufzeit. ^1,2,4
• Schriftformheilungsklauseln schützen nicht: Der BGH hat sie 2017 für unwirksam erklärt. ⁷

Die alte Schriftformfalle: Ein fehlender Federstrich konnte Verträge kippen

Jahrzehntelang galt im Gewerbemietrecht eine einfache, aber tückische Regel: Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, braucht die schriftliche Form – also eine einheitliche Urkunde mit Originalunterschriften beider Parteien (§ 550 BGB). Wurde die Form verfehlt, war der Vertrag nicht etwa nichtig. Die Folge war subtiler und für langfristig planende Mieter oft schlimmer: Der Vertrag galt „für unbestimmte Zeit“ – und war damit ordentlich kündbar, als hätte es die vereinbarte Laufzeit nie gegeben. ¹

Die Falle schnappte selten beim ursprünglichen Vertrag zu, sondern fast immer bei Nachträgen: die mündlich vereinbarte Mietanpassung, die per einfacher E-Mail „bestätigte“ Flächenerweiterung, der Stellplatz, der nie in einer unterschriebenen Urkunde landete. Jede wesentliche Abrede außerhalb der Schriftform konnte den gesamten Vertrag kündbar machen. ^1,9

Was „ordentlich kündbar“ konkret bedeutet

Bei Geschäftsräumen ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB). Ein Beispiel: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im Januar zu, endet das Mietverhältnis zum 30. Juni – faktisch bleiben je nach Zeitpunkt rund sechs bis neun Monate. Frühestens möglich ist die Kündigung zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume. ^4,1

Wen die Falle trifft – und wem sie nützt

Für Mieter mit hohen Standortinvestitionen – Ladenbau, Gastronomie-Einbauten, Praxisausstattung – ist die vorzeitige Kündbarkeit existenzbedrohend: Die Investition ist auf zehn Jahre kalkuliert, der Vermieter kann aber nach einem Formfehler vorzeitig kündigen, etwa um teurer neu zu vermieten. Besonders relevant wird das beim Verkauf der Immobilie: Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein, und genau ihn wollte § 550 BGB historisch schützen – er soll sich auf die dokumentierten Konditionen verlassen können. ^1,7

Die Falle hat aber zwei Seiten: Auch Mieter konnten sich mit einem Formfehler von einem lästig gewordenen Langzeitvertrag lösen – ein legaler Ausstiegshebel, dessen Grenze erst die Treuwidrigkeit im Einzelfall bildet (dazu gleich mehr). ⁷

BGH 2017: Das Ende der Heilungsklauseln

Um die Falle zu entschärfen, schrieben Vertragsverfasser jahrelang sogenannte Schriftformheilungsklauseln in Gewerbemietverträge: Beide Parteien verpflichten sich, auf Verlangen alles nachzuholen, was die Schriftform wahrt – und bis dahin nicht wegen eines Formmangels zu kündigen.

Wichtig ist die zweite Hälfte des Urteils: Die Berufung auf den Formmangel kann im Einzelfall treuwidrig sein (§ 242 BGB) – etwa wenn eine Partei eine Nachtragsvereinbarung, die nur ihr vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, sich vom gesamten Vertrag zu lösen. Der „Ausstiegshebel“ ist also kein Freifahrtschein. ⁷

Die Reform: Textform statt Schriftform seit dem 1. Januar 2025

Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) vom 23.10.2024 hat der Gesetzgeber die Formhürde für Gewerbemietverträge deutlich gesenkt. Seit dem 1. Januar 2025 bestimmt § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB: § 550 ist „mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt“. Über § 578 Abs. 2 BGB gilt das für alle Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind – also Büro, Laden, Lager, Praxis. ^2,6

Was Textform bedeutet

Textform (§ 126b BGB) verlangt nur noch: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger. Eine E-Mail, ein PDF-Scan oder ein digital ausgetauschtes Vertragsdokument erfüllen das – Originalunterschriften und die einheitliche Papierurkunde sind nicht mehr nötig. Der Handschlag und das Telefonat bleiben dagegen formlos – und damit riskant. ³

Übergangsrecht: Was gilt heute für Altverträge?

Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, galt das alte Schriftformrecht übergangsweise weiter – nach dem Gesetzeswortlaut „bis einschließlich 1. Januar 2026“ (Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB). Wurde ein Altvertrag ab dem 01.01.2025 geändert, galt das neue Recht sogar schon ab der Änderungsvereinbarung. ⁵

Stand heute (Juli 2026) ist die Übergangsphase abgeschlossen: Das Textform-Regime gilt für sämtliche Gewerbemietverträge – auch für Altverträge. Nur Wohnraummietverträge folgen weiterhin der Schriftform des § 550 BGB; für Landpachtverträge lief eine längere Übergangsfrist (bis einschließlich 01.07.2026). ^5,2,8

Faktencheck: Vier Mythen im Check

Mythos 1: „Unsere Heilungsklausel im Vertrag schützt vor einer Kündigung wegen Formmangels.“

Falsch. Schriftformheilungsklauseln sind seit dem BGH-Urteil vom 27.09.2017 unwirksam – sie hindern keine Partei an der Kündigung wegen eines Formmangels. Schutz bietet nur die saubere Dokumentation selbst; im Einzelfall kann eine Kündigung an Treu und Glauben scheitern. ⁷

Mythos 2: „Nachträge per E-Mail sind die klassische Schriftformfalle – riskant!“

Veraltet. Seit dem 1. Januar 2025 (Neuverträge) bzw. seit Anfang 2026 (alle Verträge) genügt die Textform: Ein E-Mail-Nachtrag, in dem die erklärende Person genannt ist, wahrt die Form. Viele im Netz auffindbare Warnungen stammen aus der Zeit vor der Reform und sind überholt. Entscheidend bleibt: Die Abrede muss überhaupt in Textform dokumentiert sein – der rein mündliche Nachtrag ist weiterhin formwidrig. ^2,3,5,6

Mythos 3: „Textform gilt jetzt auch für Wohnraummietverträge.“

Falsch. § 550 BGB selbst ist unverändert und verlangt für Wohnraum weiterhin die schriftliche Form. Die Textform-Maßgabe steht nur in § 578 BGB (Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind) sowie im Landpachtrecht. ^1,2,6

Mythos 4: „Seit der Reform gibt es keine Formfalle mehr.“

Nur teilweise richtig. Die Hürde ist niedriger, aber sie existiert: Verträge oder wesentliche Änderungen außerhalb jeder Textform – Handschlag, Telefonat, mündliche Mietanpassung – führen bei Laufzeiten über einem Jahr weiterhin zur Kündbarkeit. Noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, wie streng die zur Schriftform entwickelte Rechtsprechung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen auf verstreute E-Mail-Ketten übertragen wird – konservativ bleibt: zusammenhängende Nachtragsdokumente statt loser Mail-Verläufe. ^2,3,9

Praxis-Checkliste für Gewerbemieter

1. Wesentliches dokumentieren: Parteien, Objekt und Fläche, Miete, Nebenkosten, Laufzeit und Optionen gehören vollständig in Textform dokumentiert – bei Abschluss und bei jeder Änderung. ^2,3
2. Mündliche Zusagen sofort bestätigen: „Wie besprochen vereinbaren wir …“ per E-Mail, mit Bestätigung der Gegenseite – und als PDF archivieren. ^3,9
3. Bestandsvertrag prüfen: Gibt es Nachträge oder Zusagen, die nie dokumentiert wurden? Dann besteht auch unter neuem Recht ein Kündbarkeitsrisiko – jetzt in Textform nachdokumentieren. ^2,5
4. Eigene Formklauseln beachten: Die Parteien können vertraglich strengere Formen (etwa gewillkürte Schriftform) vereinbaren – dann gilt der eigene Vertrag. ⁹
5. Ausstiegshebel im Blick behalten: Wer aus einem Langzeitvertrag heraus will, kann anhand der eigenen Unterlagen nachvollziehen, ob wesentliche Abreden in keiner Form dokumentiert sind. Ob daraus tatsächlich ein Kündigungsrecht folgt, gehört in anwaltliche Beratung – Grenze ist die Treuwidrigkeit im Einzelfall. ^7,4

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